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【案例分析】小区设置门禁是否属于“情势变更”

作者:董兵兵????发布于:2018/11/5????视力保护色:

小区设置门禁是否属于“情势变更”,能否以此为由减免租金呢?

案情简介

2017年8月,原告刘某(乙方)与被告某资产经营公司(甲方)签订《房屋租赁合同》一份,约定由刘某租赁被告所有的某住宅小区内中心广场会所一层部分房屋,建筑面积600㎡,租赁用途为超市,租赁期限自2017年8月起至2020年8月,乙方须向甲方交纳租赁保证金3万元。因房屋位于住宅小区内,且使用该房屋按其设计功能只可经营超市,故房租也较沿街门面较低,合同期内租金为14万元。合同还特别约定如乙方因修路、封路拆迁而导致生意受影响,甲方对此不予任何方式的补偿。合同签订后,被告向原告缴纳租赁保证金,并如约支付房屋租金,被告也向原告交付房屋。2017年10月16日,原告取得经营超市营业执照,并开始在其承租的房屋内从事超市经营活动。2017年11月1日,该住宅小区启用门禁系统,使得外来人员无法随意进出小区,对原告经营产生影响。

2018年刘某以该资产经营公司为被告起诉至法院,认为:原被告之间签订《房屋租赁合同》后,原告依约履行合同,但仅仅交付后两个月,涉案商铺所在地的物业公司即开始启用门禁系统,大量顾客无法进入小区内,该行为导致原告的商铺人流量锐减,无法达到原有的商用价值,使原告损失巨大,原告多次与被告和物业公司商讨均无结果。被告在出租房屋时,应当对房屋的功能、状态和周围环境做详细的调查并向出租人介绍,目前由于被告疏于调查了解,导致该商铺在仅仅交付两个月后即发生不能预知的情形,且该情形对合同履行产生重大影响,应当属于情势变更。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条的规定,鉴于合同履行过程中客观情形发生变化,如继续按原合同履行将显失公平,使原告蒙受巨大损失,故原告请求:1、减少双方签订的《房屋租赁合同》中约定的租金,即自2017年11月开始,减免每月租金80%;2、本案诉讼费用由被告承担。

裁判结果

法院认为,原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效,双方应履行各自的合同义务。原告承租的房屋位于小区中心位置,其功能为小区的服务配套设施,以服务小区内业主为主,而非途径该小区的外来人员;同时,住宅小区设置门禁为小区物业的通常做法,并非原告在订立合同时无法预见的重大变化,并不能因此导致原告在继续履行合同时显失公平或不能实现合同目的。故原告以情势变更为由,要求降低租金的请求,理由不能成立,最终法院判决驳回了原告的诉讼请求。

案例评析

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定了:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该条款是关于合同履行中情势变更的原则的解释。

所谓情势变更原则,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失,若继续维持合同会显失公平,因此允许变更合同内容或解除合同的原则。也即合同成立以后,因与双方当事人无关的原因,发生了社会环境的异常变动,在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害,这个时候双方当事人就应该重新协商,如果达不成协议,受损害的一方可以请求人民法院来解除合同、变更合同。适用情势变更原则应具备以下几个条件:

1)必须是情势发生了重大的变更,也就是合同履行过程中,赖以存在的客观情况确实发生变化。合同签订后,由于社会环境发生重大变化,使一方当事人遭受重大的损害,这种情况下应该适用情势变更原则。若只是一般变化,对合同的履行没有重大影响,则不认为是情势变更。

2)必须是当事人不能预见的情势变更情形。如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更,即表明其知道相关情势变更所产生的风险,并自愿承担,此时就不能适用情势变更原则。

3)发生的情势变更情形必须不可归责于双方当事人,也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起。否则应由其承担风险或违约责任,而不适用情势变更原则。

4)情势发生变更后,如继续维持合同效力,则会对当事人明显不公平或者不能实现合同目的。

5)情势变更的事实发生于合同成立之后,履行完毕之前。如果在订立合同时就已经发生情势变更,就表明相关当事人已经认识到合同的基础发生了变化,且对这个变化自愿承担风险。

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本案中,原告刘某主张小区设置门禁属于“情势变更”未被法院支持与采纳,主要基于以下两点:

一、原告承租的房屋位于小区中心位置,非小区对外临街商铺,同时原被告在房屋租赁合同中明确约定租赁用途只可经营超市,加之该门面相对于沿街门面租金较低,应认定该租赁房屋为小区内服务配套设施,被告对外招租的目的是在小区内设立超市,并以服务小区内业主为主,而非途径该小区的外来人员;故小区设置门禁并不影响对小区内居民的销售活动,并不属于使合同的基础动摇或者丧失的重大变化,不能因此导致原告在继续履行合同时明显不公平或不能实现合同目的。

二、住宅小区设置门禁为住宅小区物业的通常做法,而且设置门禁系统也仅是限制外来人员随意进出小区,而非针对本小区业主,并非原告在订立合同时无法预见的重大变化。此外,原被告签订的合同特别约定:如乙方因修路、封路拆迁而导致生意受影响,甲方对此不予任何方式的补偿。上述情形尚不予补偿,对于启用门禁系统对原告经营产生的影响,也不能认定为情势变更。

综上,小区设置门禁既非当事人在签订合同时不能预见,也非使合同的基础动摇或者丧失的重大变化,故不能认定为情势变更。

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